월세 계약 종료 준비, 보증금 정산 전 챙길 사진과 기록

월세 계약 종료를 준비할 때는 이삿날을 잡기 전에 계약 종료일과 통지 기록을 확인한다. 그다음 입주 당시와 현재 집 상태, 월세·관리비 정산 자료를 모은다. 집을 비웠다는 사실과 보증금을 돌려받았다는 사실은 따로 확인해야 한다.

특히 수리비를 보증금에서 빼겠다는 이야기가 나오면 총액만 받아 적지 않는다. 어느 부분을 왜 고치는지, 어떤 자료로 금액을 산정했는지 항목별로 확인한다. 아래는 2026년 10월 25일 확인한 공식 법령과 분쟁조정 안내를 바탕으로 한 주택 월세의 퇴거 준비 순서다. 상가 계약에는 그대로 적용하지 않는다.

월세 계약 종료 전, 만료와 중도 퇴거부터 구분한다

계약서의 만료일이 가까워졌다고 해서 이사 날짜를 정하는 것만으로 모든 계약이 끝나지는 않는다. 최초 계약인지, 묵시적으로 갱신됐는지, 갱신요구권을 행사했는지에 따라 해지와 통지의 판단이 달라진다. 통지한 날짜뿐 아니라 집주인이 받은 날짜와 답변도 함께 남긴다.

묵시적으로 갱신된 주택임대차라면 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있고, 집주인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 효력이 생긴다. 이는 주택임대차보호법 제6조의2의 규정이다. 이 내용을 최초 계약 기간 중의 모든 중도 퇴거에 적용해, 통지 후 3개월이면 무조건 끝난다고 해석하면 안 된다.

같은 법 제6조의3 제1항의 갱신요구로 갱신된 임대차도 제4항에 따라 도달 후 3개월의 해지 규정을 준용한다. 반대로 최초 계약 기간 중 이사를 앞당기는 경우에는 이 규정만으로 종료일을 정할 수 없다.

만료일에 나가며 갱신을 원하지 않는 임차인은 원칙적으로 만료 2개월 전까지 갱신하지 않겠다는 뜻이 집주인에게 도달하도록 통지한다. 이 2개월 기준은 2020년 12월 10일 이후 처음 체결하거나 갱신한 계약에 적용된다. 주택임대차보호법의 현재 확인한 시행판은 2026년 1월 2일 시행 법률이며, 제6조와 해당 부칙의 적용 시점을 함께 본다. 계약 유형이나 통지 도달 여부가 다투어지면 이사 계약을 확정하기 전에 해당 계약서로 상담받는 편이 낫다.

퇴거 준비는 이 순서로 기록한다

1. 계약서와 특약, 갱신 계약서 또는 갱신에 관한 대화를 한 폴더에 모은다. 계약 종료를 알린 메시지는 날짜·수신 상대·앞뒤 대화가 보이게 저장한다. 전화만 했다면 통화 뒤 확인할 내용을 문자로 남기고 답변을 보관한다. 문자를 보냈다는 사실만으로 도달이나 합의까지 증명됐다고 단정하지 않는다.
2. 집주인과 점검할 날, 짐을 뺄 날, 열쇠를 넘길 때와 보증금을 정산할 때를 각각 확인한다. 날짜가 다르면 그 이유와 월세·관리비를 어느 날까지 계산하는지 적는다. 이사 업체와 정한 날짜를 집주인과의 종료 합의로 대신하지 않는다.
3. 입주 당시 사진과 하자 신고 기록을 찾는다. 퇴거 전에는 짐이 있는 상태의 문제 부분과 짐을 뺀 뒤 방 전체를 모두 남긴다. 가까이 찍은 사진만으로 위치가 안 보이면 방 전체 사진에 같은 부분이 어디인지 표시한다. 원본 파일은 날짜 정보와 함께 보관한다.
4. 월세 이체내역, 관리비 명세, 공과금 정산 자료를 모은다. 미납 또는 공제 예정 항목을 따로 적고 금액의 근거를 확인한다. 마지막에는 실제 입금액과 합의한 정산 내역을 맞춘 뒤 수령 여부를 기록한다.

원상복구는 사진과 청구 항목을 맞춘다

벽지 전체, 바닥 전체처럼 넓게만 적힌 요구는 어느 위치의 어떤 손상인지 다시 묻는다. 자연스럽게 낡은 흔적인지, 입주 전부터 있었는지, 사용 중 새로 생겼는지를 나누어 메모한다. 사진만으로 책임이 자동 결정되는 것은 아니며 특약, 손상 원인과 범위도 함께 검토할 자료다.

확인할 항목	모아 둘 기록	상대방에게 확인할 것
입주 전 하자	입주 사진, 수리 요청 대화	당시 하자를 인정하거나 고친 기록
퇴거 때 새로 확인된 손상	전체·근접 사진, 발견 날짜	손상 위치와 원인에 관한 설명
수리비 청구	견적서, 작업 범위와 수량	부분 수리인지 전체 교체인지
청소비·별도 비용	계약서 특약, 기존 합의	약정 내용과 청구 금액의 근거

모든 벽지 교체비는 세입자가 부담한다거나, 오래 살았으니 어떤 수리비도 낼 필요가 없다는 식으로 결론 내리지 않는다. 서로 동의하는 항목과 다투는 항목을 구분해 두면 상담할 때도 쟁점이 선명해진다. 근거 없는 공제에 동의하는 내용으로 정산 확인서에 서명하기 전에 내용을 확인한다.

보증금은 정산표와 실제 입금을 대조한다

정산 메모에는 계약상 보증금, 서로 확인한 공제 항목과 금액, 아직 다투는 항목, 반환 예정액, 실제 받은 금액을 따로 적는다. 견적을 받았다는 사실과 수리가 끝났다는 사실도 구분한다. 반환 약속 메시지만 보고 입금이 끝났다고 처리하지 않는다.

이때 공과금과 관리비의 청구 기간이 겹치지 않는지도 살핀다. 검침·이체 자료를 준비하는 방법은 이사 전 공과금 정산 순서에서 이어 볼 수 있다. 수리비와 공과금을 한 금액으로 묶기보다 항목을 나눠 두는 편이 확인하기 쉽다.

보증금을 못 받았는데 먼저 이사해야 한다면

보증금이 남았는데 집을 넘기거나 전출해야 한다면 기존 권리의 유지 문제를 먼저 상담한다. 주택임대차보호법 제3조의3은 임대차가 끝난 뒤 보증금이 반환되지 않은 경우 임차권등기명령을 신청할 수 있도록 정한다. 이미 취득한 대항력·우선변제권의 유지와 관련해서는 신청서를 냈다는 사실과 실제 등기를 마쳤다는 사실을 구분해야 한다.

서류 접수만 확인하고 곧바로 전출해도 안전하다고 판단하지 않는다. 이 글은 개별 계약의 종료 여부나 등기 완료를 대신 확인하지 못하므로, 이사 전에 현재 점유·전입·등기 상태를 함께 제시해 확인한다.

합의가 안 될 때 상담에 가져갈 자료

한국부동산원·LH 임대차분쟁조정위원회는 보증금과 임대차 기간, 유지·수선의무 등에 관한 분쟁조정을 안내한다. 관할과 현재 신청 방법을 확인한 뒤 계약서, 통지 기록, 입주·퇴거 사진, 정산 요구 내역을 날짜순으로 준비한다. 전화 상담은 안내된 평일 운영시간을 확인한다.

원하는 해결도 구체적으로 적는다. 공제 항목의 근거를 확인하려는지, 반환 금액을 다투는지, 반환 시기를 정하려는지에 따라 먼저 볼 자료가 달라진다. 조정을 신청했다고 반환이나 합의가 확정되는 것은 아니다. 이삿날이 가까울수록 먼저 계약 종료와 보증금 수령을 따로 확인하고, 미해결 항목을 기록으로 남긴다.